【福山市版】不動産（空き家・実家）
売却マニュアル
基礎知識と手続きの流れとコツ
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- 【福山市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル 基礎知識と手続きの流れとコツ
福山市で空き家・実家売却をする際の基礎知識と売却の流れと手続き、
売却をうまく進めるためのコツについて解説しています。
1.初めての不動産（空き家・実家）売却で
知っておきたい基礎知識
1-1.初心者が最低限知っておきたい3つの重要知識
ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産売却の最も基本的で重要な３つの知識について解説します。
1-1-1.不動産売却の方法は2種類
不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。
【不動産売却の方法2種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 仲介（媒介） | 買取 | |
|---|---|---|
| 売る相手 |
|
|
| 仲介手数料 |
|
|
| 売れる価格 |
|
|
| 選び方 |
|
|
1-1-2.仲介（媒介）契約は3種類
不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。
- 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
- 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
- どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」
を選ぶのが一般的です。
【仲介（媒介）契約3種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 一般媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 売主が主体的に動き、 複数社とやり取りを行う |
不動産会社に全てお任せ | 一般と専属専任の間を 取ったような形態 |
| 自分で買主を 見つけて取引 |
〇 | × | 〇 |
| 依頼できる会社の数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売主への報告義務 | なし | 1週間に1回以上 | 2週間に1回 |
| レインズ ※への物件登録 |
× | 〇 | 〇 |
| 選ぶべき人 |
|
|
|
※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。
1-1-3.空き家・実家売却の3つのパターン
空き家・実家の売却には、主に以下の3つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて、合ったものを選びます。
〈空き家・実家の売却 3つパターン〉
- 中古物件、もしくは古家付き土地として売る
- 更地にして売る
- 買い取ってもらう
中古物件、もしくは古家付き土地として売る
中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。
建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。
更地にして売る
空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態の方が買い手がつきやすい場合があります。
買い取ってもらう
不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。
1-2.不動産（空き家・実家）売却にかかる税金・費用と使える控除・特例
1-2-1.税金・費用
不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。
【不動産売却にかかる税金・費用 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 概要 | 税額・費用の目安 | 支払い時期 | |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得税・ 復興所得税・住民税 |
不動産を売って利益が出た場合にかかる | まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。 | 確定申告後 ※住民税は売却翌年の6月以降 |
| 仲介手数料＋消費税 | 仲介手数料には法令で上限が定められている。 消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる |
仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率（3～5%）程度。 その仲介手数料の10％分の消費税 |
契約・引渡時に1/2ずつ |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンの抵当権が残っている場合 | 個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円 司法書士に依頼した場合は2～3万円 |
契約終了時に清算 |
| 印紙税 | 契約金額によって左右される |
最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円 参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 |
契約書類作成時 |
| 必要な書類の取得費用 | 不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用 | 一部につき300～500円程度であることが多い | 書類取得時 |
税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。
「長期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）
「短期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）
【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 税金の内訳 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 2.1％ | 2.1％ |
引用：国税庁 短期譲渡所得の税額の計算
国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
1-2-2.使える控除・特例
現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。
【不動産を売却した時に使える控除・特例】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 概要 | |
|---|---|
| 居住用財産の3,000万円控除 |
マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例 |
| 10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 |
マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの、 |
| 特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで |
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 |
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1-3.不動産（実家・空き家）売却の流れとかかる期間
不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。
図 不動産売却の流れ
1
不動産会社に査定を
依頼する
2 媒介契約を締結
3 売却活動開始
4 買主と売買契約締結
5 決済・引き渡し
6 確定申告※翌年
※ここまで
1～2週間
※ここまで
3～6ヵ月
※2週間～
1ヵ月
1.不動産会社に査定を依頼する
〈売主様がすること〉
「いつまでに」「いくらで」売りたいかを決めておく
売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。
2.媒介契約を締結
〈売主様がすること〉
媒介契約時に必要な書類を準備しておく
査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。
査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。
3.売却活動開始
〈売主様がすること〉
物件状況報告書と付帯設備表への記入
内覧の対応をする
不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。
居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。
4.買主と売買契約締結
〈売主様がすること〉
重要事項説明書
売買契約書の確認
必要書類の準備
手付金の受け取り
仲介手数料の半金を払う
買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。
そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。
なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。
5.決済・引き渡し
〈売主様がすること〉
売却価格分のお金を買主から受け取る
仲介手数料の残りの半金を払う
鍵・書類を引き渡す
全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。
6.確定申告
〈売主様がすること〉
必要書類をそろえて確定申告を行う
確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。
書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。
事例はこちら：【福山市版】事例
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2.福山市で上手に不動産（空き家・実家 等）
売却をするコツ
2-1.福山市の不動産売却相場と概況
現在、福山市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。
【福山市の不動産の売却相場 種類別】
| 戸建て | マンション | 土地 | ||
|---|---|---|---|---|
| 仲介……1,673万円 買取……1,171万円 |
マンション | 仲介……2,659万円 買取……1,861万円 |
土地 | 仲介……2,228万円 買取……1,560万円 |
福山市の不動産（空き家・実家 等）売却相場の概況
福山市の中古戸建て市場は、直近は売却相場の平均価格が下落しています。
しかし、この値動きは広さ・価格などの物件条件によるもので、一時的だと考えています。
実際に、2023年から2024年にかけては上昇しており、福山市の中古戸建てニーズは安定してある状況です。
今後については、中古戸建てへのニーズが一層高まる可能性が見込まれます。
その背景には以下の2点が挙げられます。
- 新築住宅価格の高騰
全国的に建築資材や人件費の上昇が続いており、新築住宅の価格は大幅に上昇しています。そのため、割安感のある中古戸建てに関心が集まりやすくなっています。 - 福山市の都市政策
福山市では中心市街地の再生、移住・定住の促進に取り組んでおり、開発・整備によって特にファミリー層からの居住ニーズの高まりが期待されます。
総じて、福山市の中古一戸建て市場は全体としては下落傾向にあるものの、全国的な中古戸建ての需要増加や、中心市街地の開発・整備などによって中古一戸建ての需要は今後高まっていくことが期待できます。
参考：国土交通省｜令和5年住生活総合調査結果（速報集計）のポイント
詳しくはこちら：【2025年版 総合】福山市 不動産売却の動向と予測
2-2.福山市で上手に不動産（空き家・実家 等）を売却するコツ
- 複数の不動産会社に相談し、比較検討する
- 査定の根拠を丁寧に説明してくれる不動産会社を選ぶ
- さまざまな業者と連携している不動産会社を選ぶ
複数の不動産会社に相談し、比較検討する
不動産会社によって「どのような広告戦略を打ち出すのか」「どのようなターゲット層を想定しているか」など売却の手法には大きな違いがあります。
例えば、福山市のように地域ごとで特徴が異なるところは、ニーズを絞るのが困難です。
そのため、一社だけの提案に頼るのではなく、複数の不動産会社から話を聞き、各社の営業方針・販売実績・得意とする分野などを比較検討することが重要です。
結果としてより良い条件での売却に近づける可能性があります。
査定の根拠を丁寧に説明してくれる不動産会社を選ぶ
不動産会社の中には、売主の気を引いて契約を取ることを目的とし、明らかに相場よりも高い査定額を提示してくるところもあります。
このような会社と契約してしまうと、結果として売れずに時間だけが経過し、後になって大幅な値下げを余儀なくされるケースも少なくありません。
反対に、「なぜこの価格になるのか」を丁寧に説明できる不動産会社は、プロとしての視点と経験に基づいた査定をしている証拠で、信頼できる会社といえます。
適正な価格を正直に伝え、それに対する販売戦略を明確に提示できる会社こそ、売主の利益を考えてくれます。
さまざまな業者と連携している不動産会社を選ぶ
相続不動産は、築年数が古い、または老朽化が進んでいるケースが多いです。
現状のまま売却できるのが理想ですが、物件によっては解体して更地として売り出した
方が買い手が付きやすかったり、小規模なリフォームをするだけでより高額で売却できたりすることもあります。
その場合、解体業者やリフォーム業者などの専門業者と連携している不動産会社を選ぶことで柔軟な提案をしてくれる可能性が高いです。
フジホーム株式会社は、解体業者はもちろん、遺品整理業者などの専門業者との連携があり、相続した実家や空き家に関する相談も積極的に受け付けています。
また、リフォーム業務も担っており、より幅広い売却提案も可能です。
フジホーム株式会社HP：
https://www.f-fujihome.jp/souzoku
2-3.不動産売却事例集
福山市の不動産売却事例についてご紹介いたします。
3.必要書類の詳細と入手場所一覧
不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って、「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。
【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 流れ | 取得できる場所 | 主要な必要書類 |
|---|---|---|
| 媒介契約締結 | 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 |
| 自己所有 | 間取り図（マンションと戸建て） | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | ||
| 建築確認済証・検査済証（戸建てのみ） | ||
| 必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼 | 土地測量図、境界確認書（土地と戸建て） | |
| マンションの管理組合・ 管理会社に自分で依頼 |
マンション管理規約の書類（マンションのみ） | |
| マンションの維持費関連書類（マンションのみ） | ||
| 仲介売却なら不動産会社に発行依頼 | 重要事項調査報告書（マンションのみ） | |
| 不動産会社で記入 | 物件状況報告書と付帯設備表（戸建てのみ） | |
| 売買契約締結 | 自己所有 | 実印 |
| 市役所 | 印鑑証明書 | |
| 固定資産税評価証明書（固定資産税納税通知書があれば不要） | ||
| 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 | |
| 決済・引き渡し | 市役所 | 印鑑証明書 |
| 法務局 | 抵当権など抹消書類 | |
| 自己所有 | 預金通帳 | |
| 実印 | ||
| 確定申告 | 税務署 | 確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要） |
| 確定申告書第三表（分離課税用の申告書） | ||
| 譲渡所得の内訳書 | ||
| 不動産購入時の売買契約書のコピー | ||
| 取得費用の領収書コピー | ||
| 不動産売却時の売買契約書のコピー | ||
| 譲渡費用の領収書コピー | ||
| 自己所有 | 源泉徴収票 | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | ||
| 法務局 | 登記事項証明書 |
※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。
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4.福山市での不動産売却&確定申告時の
必要書類入手先住所・連絡先
福山市で不動産の売却や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。
市役所
法務局
【広島法務局 福山支局】
〒720-8513 福山市三吉町１-7-2
電話番号：084-923-0100（総務）
HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/hiroshima/table/shikyokutou/all/hukuyama.html
税務署
【福山税務署】
〒720-8652福山市三吉町4-4-8
電話番号：084-922-1350（代表）
HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/hiroshima/location/hiroshima/fukuyama/index.htm
5. 福山市での空き家・実家のおすすめ活用方法4つ
空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を4つご紹介いたします。
【福山市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法4つ】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 順位と活用方法 | 向いている地域 | 始めやすさ | 収益性 | リスク |
|---|---|---|---|---|
| 1.土地として貸し出す | 足利市南部 | ◯ | ◯ | △ |
| 2.戸建て賃貸を経営する | 足利市南部 | ◎ | 〇 | △ |
| 3.アパートを経営する | 東武伊勢崎線の沿線 （特に、朝倉町、福居町） |
△ | ◎ | △ |
| 4.福祉施設を経営する | 足利市南側 | △ | △ | ◯ |
| 【番外編】売却をする | 足利市南側 （特に東武伊勢崎線とJR両毛線の沿線） |
◎ | ◎ | ◯ |
6.福山市での空き家の処分に関する相談先
福山市で空き家の処分に困ったときの代表的な相談先を掲載します。
フジホーム株式会社
フジホーム株式会社は、福山市を中心に活動しています。
不動産売買にとどまらず空き家対策にも注力しており、リノベーション業務も行っています。
また、解体業者とも連携があるので、リノベーション等を施し、活用したい場合や解体して更地で売却したい場合などにも柔軟かつスムーズな対応が可能です。
お客様の希望に沿った提案をさせていただきますので、ぜひ一度フジホーム株式会社にご相談ください。
フジホーム株式会社
公共機関
広島県では、空き家専門家派遣制度として、地域の実情に応じた空き家活用策の検討等の支援や実践的アドバイスをしてくれる専門家を派遣してくれます。
派遣を要請する場合はホームページにある「申請様式」を役所の窓口へ提出してください。
福山市は、福山市役所の建築指導課になります。
HP：https://www.pref.hiroshima.lg.jp/soshiki/108/akiya-senmonka.html
なお、全国空き家相談ホットラインで、福山市での相談窓口が設けられています。
受付窓口：福山市役所 住宅課
電話番号：084-928-1102
【福山市役所】
〒720-8501 広島県福山市東桜町3-5
電話番号：084-921-2111