【福山市版】相続した実家を
リフォームして、賃貸活用した事例
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- 【福山市版】相続した実家をリフォームして、賃貸活用した事例
福山市における、「相続した実家をリフォームして、賃貸活用」するまでを、事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
1.福山市にお住まいのB様が「思い出の実家を手放さず、0円リフォームで賃貸活用した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 福山市引野町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 118.52㎡ | 土地面積 | 210.37㎡ |
| 築年数 | 1年未満 | 家賃 | 12万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は福山市にお住まいの60代のB様です。
ご両親が亡くなられ、福山市にあるご実家を相続することになりました。
B様ご自身は市内の別の場所に持ち家がありますが、ご実家はB様が生まれ育った場所であり、亡きご両親との思い出が詰まっていました。
周囲からは「誰も住まないなら売った方がいい」と勧められましたが、B様はどうしても「家を売り払う」という決断ができずにいました。
「できれば家を残したい。でも、空き家のままにしておくのは不安だし、固定資産税もかかる…」と葛藤していました。
そこで、売却だけでなく「活用（賃貸）」の選択肢も含めて相談できる不動産会社を探すことにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
愛着のある実家であるため、なるべく手放さず活用したい。
不動産会社の探し方・選び方
B様は福山市内にある不動産会社をインターネットで検索し、その中で、
- 空き家相談を積極的に行っていそうだった
- 福山市内で地域密着の営業をしており、地元の賃貸需要にも詳しい
上記2点が決め手となった、フジホームに相談することに決めました。
B様の「トラブル・課題」の解決方法
B様は相続したご実家を賃貸として活用することを検討されていました。
しかし、築40年の実家を人に貸すには、キッチンやトイレの交換、クロスの張り替えなどで300〜500万円規模の投資が必要となります。
老後資金を考えると、この出費はB様にとって重荷となります。
そこで、弊社はB様に対し、自己資金を持ち出すことなく実家を再生できる「空家０円サービス」をご提案しました。
1.空家０円サービス
空家０円サービス（借り上げリフォーム活用）とは、オーナー様がリフォーム費用を負担するのではなく、サービス提供会社（または提携事業者）が全額負担してリフォームを行い、賃貸物件として運用する仕組みです。
〈空家０円サービスの仕組み〉
①サービス提供会社が、B様の実家を借り上げます（マスターリース）。
②提供会社が「自己負担」でリフォーム工事を行います（B様の負担は0円）。
③リフォーム後、転貸（サブリース）し、入居者からの家賃収入でリフォーム費用を少しずつ回収します。
④一定期間（例：5年〜10年）経過後、リフォーム費用が回収された時点で、きれいに再生された家がB様に返還されます。
最大のメリットは「初期投資が不要」な点です。
また、借り上げ期間中は入居者の有無に関わらず管理を任せられるため、空室リスクや管理の手間もありません。
期間終了後は、リフォーム済みの資産価値が上がった状態で家が手元に戻り、そのまま家賃収入を得続けることも、高く売却することも可能になります。
2.「結果」
B様はリフォーム費用を一切支払うことなく、ご実家は温もり・自然を感じるナチュラルで明るい内装に生まれ変わり、募集開始後すぐに、新婚さんの入居が決まりました。
「思い出の家を手放さずに済み、しかもこんなに綺麗にしてもらえて夢のようです。フジホームさんに相談して、空家０円サービスという方法を教えてもらわなければ、泣く泣く売っていたかもしれません」と、B様には大変ご満足いただけました。
2.福山市にお住まいのN様が
「自己資金をかけずに、相続した築古住宅を賃貸活用できた事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 福山市明王台 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 105.84㎡ | 土地面積 | 187.20㎡ |
| 築年数 | 1年未満 | 家賃 | 11万円 |
| 間取り | 3LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は福山市にお住まいの50代のN様です。
数ヶ月前にお父様を亡くされ、福山市にあるご実家を相続することになりました。
N様はせっかく、不動産を相続したので「売ってしまうのはもったいない。不動産として所有し続け、家賃収入を得たい」と考えています。
しかし、実家は築45年が経過しており、水回りや壁紙は当時のままで古びていました。
「人に貸すにはフルリフォームが必要なのではないか」「そうなると数百万円もかかり、回収できるか不安だ」と、初期投資の大きさやどこまで直せば良いのかが分からず、足踏みをしていました。
そこで、空き家の活用方法やリフォームについて専門的に相談できる不動産会社を探すことにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
「人に貸すレベル」にするために、どこを直すべきか、どのくらい費用がかかるか分からないので教えて欲しい。
不動産会社の探し方・選び方
Ｎ様は福山市内の不動産会社をインターネットで調べ、いくつかの会社のサイトを比較した結果、
- 「空き家対策」や「相続不動産」に特化したページがあった
- 空き家管理や活用事例が詳しく掲載されており、選択肢が多そうだった
上記2点が決め手となったフジホームに相談することにしました。
Ｎ様の「トラブル・課題」の解決方法
N様の悩みは「リフォームの範囲と費用」でした。
自宅として住むなら自分の好みで直せば良いですが、賃貸経営（投資）として考えるなら、「費用対効果」を最優先に考える必要があります。
そこで、弊社はN様に対し、プロの視点から選定した「賃貸活用する際に最低限必要なリフォーム箇所」をご提案し、さらにその費用負担を解消する「空家０円サービス」を紹介しました。
1. 賃貸活用する際に最低限必要なリフォーム箇所
築古物件を貸し出す際、新築のようにピカピカにする必要はありませんが、入居者が「ここだけは譲れない」と考えるポイントは押さえておく必要があります。
〈最低限必要なリフォーム箇所〉
①水回り（清潔感の確保）
最も入居判断に影響するのが水回りです。
例えば、キッチンであれば、システムキッチンに入れ替える必要はありませんが、水栓（蛇口）の交換や、扉のシート張り替えなどで清潔感を出します。
また、トイレ：温水洗浄便座（ウォシュレット）は必須設備です。
これがないだけで検索条件から外れることもあります。
お風呂は、カビや汚れの徹底洗浄と、必要であれば水栓の交換を行います。
②表層のリフォーム（第一印象の改善）
内見時の第一印象を決めるのは「壁」と「床」です。
クロス（壁紙）は、タバコのヤニや日焼けがある場合は全面張り替えが推奨されます。アクセントクロスを一面使うだけで、古さを「レトロなお洒落」に変えることができます。
畳であれば、表替えを行うことで印象が劇的に良くなります。
③インフラ・安全面
ＴＶモニター付きインターホンは、防犯意識の高まりから、必須級の設備です。
さらに、給湯器などは故障のリスクがある古いものは交換しておきます。
2.「結果」
N様には自己資金を使わずにリフォームができる「空家０円サービス」をご提案しました。
これは、事業者がリフォーム費用を全額負担して工事を行い、その後の家賃収入から少しずつ費用を回収する仕組みです。
N様は「これなら貯金を崩さずに、プロが選んだ最低限かつ効果的なリフォームができる」と納得され、本サービスを利用しての活用を決められました。
工事完了後すぐに、庭付き一戸建てを探していたご家族の入居が決まりました。
「どこまで直せばいいか分からず不安でしたが、フジホームさんに『ここは直すべき、ここは掃除で十分』と的確に教えてもらえて助かりました。しかも自己負担ゼロで始められたので、本当に感謝しています」と、N様には大変ご満足いただけました。
3.福山市にお住まいのK様が、
「劣化の進んだ実家を、持ち出しなしで再生・活用できた事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 福山市御幸町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 125.37㎡ | 土地面積 | 230.48㎡ |
| 築年数 | 1年未満 | 家賃 | 14万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は福山市にお住まいの50代のK様です。
1年前にお父様が亡くなり、福山市内のご実家を相続しましたが、K様ご自身は管理職として働いており、平日は早朝から深夜まで仕事、週末も疲れて休養を取りたいという生活を送っていました。
「たまには実家の空気の入れ替えに行かないと」とは思っていましたが、足が遠のき、気づけば半年以上も放置状態に。
ある日、久しぶりに様子を見に行くと、庭の雑草は大人の背丈ほどに伸び、ポストにはチラシが散乱し、家の中はカビ臭い空気が充満していました。
「これはまずい、近所迷惑になるし、家がダメになってしまう」と危機感を覚え、手間をかけずに何とかする方法がないか、地元の不動産会社へ相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
仕事が多忙で実家の管理ができず、建物や庭の状態が悪化している。
不動産会社の探し方・選び方
K様は福山市内にある不動産会社に何軒か電話で問合せ、その中で、
- 「忙しいK様に代わって、管理も活用も全てお任せください」と力強く言ってくれた
点で安心して相談できそうと感じたフジホームに相談することにしました。
K様の「トラブル・課題」の解決方法
K様の課題は、「放置によるリスクの顕在化」でした。
日本の木造住宅は「人が住まないとすぐに傷む」と言われますが、具体的にどのようなリスクがあるのかを正しく理解し、対策を打つ必要がありました。
そこで、弊社はK様に対し、「空き家を放置するリスク」について説明し、その解決策として「空家０円サービス」をご提案しました。
1.空き家を放置するリスク
①建物の急速な老朽化
換気がされない室内は湿気が溜まり、畳のカビや床の腐食、シロアリ被害を招きます。
また、給排水管も使わないと錆びて劣化します。K様の実家も、半年間の放置ですでにカビの臭いが発生しており、危険な兆候が出ていました。
②近隣トラブルと損害賠償
庭木や雑草が隣の敷地に侵入したり、害虫が発生したりすることで、近隣住民との関係が悪化します。
万が一、台風で屋根瓦が飛んで他人の車や家を傷つければ、所有者であるK様に損害賠償責任が発生します。
③「特定空き家」への指定
倒壊の恐れや衛生上有害と判断されると、自治体から「特定空き家」に指定されます。
指定されると、固定資産税の住宅用地特例（税金が1/6になる措置）が解除され、税負担が激増します。
④犯罪の温床
人の気配がない家は、不法投棄や放火、不法侵入（住み着き）のターゲットになりやすく、地域の治安を悪化させます。
2.結果
弊社はリスクの解消手段として、事業者がリフォーム費用を全額負担して家を再生し、賃貸運用する「空家０円サービス」を提案しました。
これにより、K様は持ち出し0円で建物の老朽化を食い止め、入居者がいることで防犯・管理問題も解決し、将来的な家賃収入の道筋をつけることができます。
K様は弊社の提案を気に入り、ご実家をリフォームして賃貸活用することに決めました。
荒れ放題だった庭はきれいに整地され、室内もモダンな内装にリフォーム。
その後、すぐに地元のご家族が入居されました。
「仕事に追われて実家のことが重荷になっていましたが、フジホームさんに任せて本当に良かったです。家も生き返ったし、何より『空き家放置』という罪悪感から解放されたのが一番嬉しいです」と、K様には大変ご満足いただけました。