【福山市版】親が認知症でも実家売却の目処が立った事例

福山市における「親が認知症でも実家売却の目処が立つ」までの流れを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1.福山市にお住まいのS様が、「成年後見制度を活用して空き家を売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福山市にお住まいの50代、S様です。
お父様はすでに他界されており、お母様は数年前から認知症の症状が見られるようになり、現在は介護施設に入所されています。

ご実家の名義は、お父様が亡くなられた際にお母様へ変更されていました。
当時はすぐに売却する予定もなく、S様もお母様の生活や介護対応に追われていたことから、ご実家は空き家のままとなっていました。

しかし、お母様の施設入所が長期化する見込みとなり、今後も継続的に施設費用や介護費用がかかる状況となりました。

その費用を確保するため、S様は空き家となったご実家の売却を検討するようになりました。
しかし、ご実家の名義はお母様のままで、認知症もかなり進行していたため、どのように売却を進めればよいのか分からない状況でした。

そこでS様は、認知症の親名義でも不動産売却ができるのかを含め、相続や不動産に詳しい会社へ相談したいと考え、不動産会社を探すことにしました。

解決したいトラブル・課題

S様は、インターネットで「福山市　空き家　売却」と検索し、福山市内の不動産会社を探しました。

その中で

• HPが分かりやすかった
• 相続不動産のお悩み相談を受け付けているため、認知症の母の代理で実家の売却手続きができるかどうかについても聞けそう

上記2点を理由に、フジホームに相談することにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様は、お母様の介護施設費用を確保するため、ご実家の売却を希望されていました。
しかし、認知症のお母様名義のため手続きを進めることができず、お困りのご様子でした。

そこで弊社は、「認知症の場合に不動産売却ができない理由」と認知症の方の代理で手続きできる「成年後見制度」について、具体的にご説明しました。

1．なぜ認知症になると不動産を売れなくなるのか

不動産の売買契約は、売主が「契約の内容を理解し、自分の意思で判断できること」を前提としています。

認知症によって判断能力が低下した状態では、たとえ家族が代わりに動こうとしても、その契約は法律上無効とされる可能性があります。
つまり「本人が意思表示できない状態」では、通常の方法では売却手続きを進めることができません。

「家族が代わりに手続きすればいい」と思われがちですが、判断能力のない本人からは有効な委任を受けることができないため、委任状があっても法的には対応できません。

2. 成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した方に代わり、財産の管理や契約行為を行う人（成年後見人）を法的に選任する制度です。

【成年後見制度とは】

この制度を利用することで、本人が契約できない状態でも、後見人が法律上の代理人として売却手続きを進めることができます。

認知症の親名義の不動産は、成年後見人を選任しない限り売却できません。また申立てから売却まで数ヶ月単位の時間がかかるため、先延ばしにするほど老朽化・固定資産税・管理コストが積み重なります。

空き家になった時点で早めに専門家へ相談することが、結果的に損失を最小限に抑えることにつながります。

3.「結果」

S様は、お母様の今後の介護施設費用を確保するため、成年後見制度を利用して売却を進めることを決断されました。

家庭裁判所に成年後見人の選任を申立て、選任された後見人が売却手続きを進めることになりました。

手続きには一定の期間を要しましたが、家庭裁判所の許可を取得したうえで販売活動を行い、最終的に買主が見つかり成約となりました。

管理の負担から解放されたS様は、「実家の管理が負担になっていたので、無事に売却できてよかった」と安心されたご様子でした。

2.福山市にお住まいのT様が「任意後見・法定後見の違いを理解して売却の準備ができた事例」

お客様の相談内容

査定物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福山市にお住まいの50代、T様です。
数ヶ月前、お父様が軽度の認知症と診断されました。

お母様は数年前にご逝去され、お父様はご自宅で一人暮らしをされておりました。
認知症と診断されましたが、介護施設に移る予定はありません。

ご実家については、将来的に売却する方向でご家族内でも話し合われていました。

しかし、名義はお父様のままであり、認知症が進行すると売却手続きが難しくなる可能性があることから、T様は不安を感じるようになりました。

そこで、「父の認知症が進んでしまったら、そのとき売却できるのだろうか」「今のうちに何か準備をしておくべきではないか」と考え、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

T様は、「福山市 認知症 不動産相続」とインターネットで検索し、福山市内の不動産会社を探しました。

その中で

• 検索した時に一番上に出てきた不動産会社だった
• 相続の専門家とも連携しており、将来の手続きまで見据えて相談できそう

と感じたフジホームに相談することにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様は、お父様がまだ判断能力のある軽度の認知症の段階で、将来の売却に向けて今何をすべきか分からず、お困りのご様子でした。

そこで弊社は、「成年後見制度の種類（任意後見制度、法定後見制度）」について具体的にご説明し、合わせて「T様のケースでどちらを選ぶべきか」についてもお伝えしました。

1. 成年後見人制度の種類（任意後見制度、法定後見制度）

成年後見制度には、大きく分けて「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。

【「任意後見制度」と「法定後見制度」の違い】

任意後見制度は、判断能力があるうちに「将来、この人に財産管理を任せる」と契約しておく制度です。
本人が後見人を選べるため、信頼できる家族や知人に任せることができます。

一方、法定後見制度は、すでに判断能力が低下した後に家庭裁判所へ申立てを行い、後見人を選任してもらう制度です。
本人が後見人を選ぶことはできませんが、認知症が進んだ後でも利用できます。

任意後見制度は、本人に判断能力があることが利用の前提です。軽度の認知症と診断された段階はまだ間に合う可能性がありますが、症状が進んで判断能力が低下してからでは、任意後見を選ぶことができなくなります。

そうなると、家庭裁判所が後見人を選ぶ法定後見制度しか使えなくなり、信頼できる人に任せるという選択肢が失われます。「今すぐ売る予定がなくても、今のうちに準備しておく」ことが、将来の選択肢を守ることにつながります。

2. T様のケースでの判断

お父様はまだ軽度の認知症で、ご自身の意思を表示できる状態でした。

将来的な売却を家族で話し合っていたことも踏まえ、今のうちに任意後見契約を結んでおくことで、認知症が進んだ後もスムーズに売却手続きを進められる体制を整えることをご提案しました。

また、売却のタイミングや価格設定については、任意後見契約後も弊社が継続してサポートできる旨をお伝えし、将来の売却まで見据えた流れを整理しました。

3.「結果」

T様は、「今のうちに動いておかないと、将来選べる手段が減る」という点に納得され、司法書士と連携しながら任意後見契約の準備を進めることを決断されました。

売却自体はまだ先の話ですが、後見人となる方との契約が整ったことで、認知症が進んだ後も売却手続きを滞りなく進められる体制が整いました。

T様は「こんなに早く動くべきだとは思っていなかった。父の認知症が悪化する前に売却の準備ができて良かった」と安心されたご様子でした。

3.大阪府にお住まいのW様が、「福山市の支援窓口を活用し、成年後見制度で売却準備を整えた事例」

お客様の相談内容

査定物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は大阪府にお住まいの50代、W様です。

W様のお母様は福山市の実家で一人暮らしをされていましたが、最近になって認知症のような症状が見られるようになっていました。

しかし、W様は大阪府にお住まいのため、毎週様子を見に行くことはできません。
お母様は介護施設に入所することになりましたが、実家はお母様の名義のまま放置することになります。

そこでW様はご実家の売却を検討され、「母は認知症かもしれないから今のうちに動いておかないと手遅れになるかもしれない」と感じ、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

W様は、「福山市 不動産相続」とインターネットで検索し、福山市内の不動産会社を探しました。

その中で、

• 地元の不動産会社なので、福山市の事情にも詳しそう
• 土日祝日も営業している

上記の２点を理由に、フジホームに相談することにしました。

W様の「トラブル・課題」の解決方法

W様は、遠方に住んでおり頻繁に帰省できないため、お母様の症状が悪化する前にご実家を売却したいとお考えでした。

W様のお母様はまだ病院を受診されていなかったため、弊社は、「福山市で使える認知症の相談窓口」をご紹介しました。

1．福山市の認知症支援窓口

認知症と診断されたとき、不動産の前にまず確認しておきたいのが「現在の状態と使える支援」です。
福山市では「福山市認知症ナビ」を中心に、次のような支援体制が整備されています。

【福山市の認知症支援窓口】

これらの窓口を早期に活用して親の状態を把握することが、その後の成年後見制度の選択や不動産売却の準備を進めるうえでの出発点になります。

参考：福山市 認知症ナビ

2．「結果」

W様は、地域包括支援センターへの相談し、案内された診療機関でお母様は認知症と診断されました。

しかし、W様のお母様はまだ会話や意思表示ができる状態でした。

お母様の判断能力があるうちは任意後見制度を利用することができるため、弊社は司法書士と連携しながらＷ様を任意後見人として契約を締結し、売却のタイミングや価格についても方針を固めました。

W様は「母の認知症が悪化する前に、実家を売却する目処が立って良かった」と安心されたご様子でした。