【福山市版】相続した農地に関する悩みを解決した事例

福山市において、「相続した農地に関する悩みを解決する」までを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
※相続で農地を取得した方は、いずれの場合も、農地のある市町村の農業委員会への届出が必要です（相続を知ったときからおおむね10か月以内。怠ると10万円以下の過料の対象になります）。
3つの事例でも、この届出を済ませたうえで手続きを進めています。

1.福山市にお住まいのT様が、「耕作できない畑を宅地に転用し、売却して解決した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福山市にお住まいの60代のT様です。
半年ほど前お父様が亡くなり、お父様が長年野菜づくりをされてきた畑を相続することになりました。
ご実家とは離れた場所にある1筆の土地で、登記上の地目は「畑」のままになっています。

ただT様はお勤めをされており、農作業の経験もないため、畑を耕し続けることはできません。
そのままにしておけば草が伸び、近隣の方にご迷惑をおかけしてしまいます。

そこで手放すことを考えたのですが、農地は自由に売れないと聞いたことがあり、進め方が分からないままでした。
畑にどれくらいの価値があるのかも見当がつきませんでした。

そこでT様は、まずは畑の価値と売却の見通しを知ろうと、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

T様は、インターネットで福山市内の不動産会社を検索されました。

その中で、

• 行政書士業務として、農地の転用許可や開発許可などの申請にも自社で対応してもらえそう
• 年間約100区画以上の土地売買・分譲開発を手がけており、土地の売却に慣れていそう

上記2点からしっかり相談できそうなフジホームにお願いすることにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様は「耕作しない畑を、できることなら手放したい」とお考えでした。
そこで弊社では、畑の査定を承るとともに、農地を宅地に変えて売る方法についてご説明しました。

1．市街化区域内の農地は「届出」で宅地に転用できる

農地を宅地などに変えることを「転用」といいます。

転用には原則として都道府県知事などの許可が必要ですが、優先的に市街化を図る区域である「市街化区域」内の農地であれば、農業委員会への届出だけで転用することができます。

【農地を宅地に転用するときの手続き】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

T様の畑は市街化区域内にあったため、届出を行えば宅地として売却できる見通しが立ちました。

2．「結果」

弊社ではまず畑の査定を行い、宅地として利用できることを前提に1,000万円という価格をお示ししました。

その後、住宅用地をお探しの買主様が見つかり、農地法にもとづく転用の届出は、行政書士資格を持つ弊社スタッフが行いました。届出が受理されたことを確認したうえで、1,000万円で引き渡しを終えています。

T様からは「農地は売れないものだと思い込んでいましたが、価格の見通しから手続きまで任せることができました。草刈りの心配がなくなり、肩の荷が下りました」とのお言葉をいただいています。

2.福山市にお住まいのM様が、「宅地にできない田を、農地のまま近隣の農家へ売却して解決した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福山市にお住まいの50代のM様です。
数年前にお母様が亡くなり、ご実家から少し離れた場所にある田を相続されました。

M様は会社勤めをされており、これまで農作業に関わったことはありません。
近所の方に頼んで年に数回草刈りをしてもらっていましたが、毎年の費用と手配の手間が負担になっていました。

「宅地にして売ればよいのでは」とも考えられましたが、田のある場所は市街化調整区域であり、宅地に変えることは難しいと聞いていました。
では、田のままで買ってくれる人がいるのか、M様にはその見当がつきませんでした。

そこでM様は、田を手放す方法があるのかを知るために、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

M様は、インターネットで福山市内の不動産会社を検索されました。

その中で、

• 福山市・尾道市・井原市の地域に密着しており、地元の情報を活かした査定をしてもらえそう
• 不動産相続コーディネーターが在籍しており、相続した土地の扱いについても相談できそう

と感じ、フジホームに相談することにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様は「耕せない田を、負担にならない形で手放したい」とお考えでした。
そこで弊社では、田の査定を承るとともに、農地のまま売るという方法についてご説明しました。

1．農地のまま売るには、農業委員会の許可が必要

宅地に変えられない農地でも、農地のまま買っていただける方がいれば売却できます。

ただし農地を農地のまま売買するには、農地法にもとづく農業委員会の許可が必要で、買主が自ら耕作することなどの要件を満たさなければなりません。

かつては「取得後の耕作面積が一定以上でなければ許可されない」という下限面積の要件もありましたが、この要件は2023年（令和5年）4月に廃止されました。そのため、小さな面積でも農地を取得できるようになり、買い手となりうる方の範囲は以前より広がっています。

農地を相続した場合、以下の選択肢があります。

【農地を相続した場合の主な選択肢】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

2．「結果」

弊社では、周辺の農地の取引事例や地元の情報をもとに査定を行い、98万円という価格をお示ししました。

そのうえで、地域で耕作の規模を広げておられる農家の方に打診したところ、隣接する田を耕作されている方が取得を希望されました。農業委員会の許可を得て、98万円で売買が成立しています。

M様からは「宅地にできない土地だから価値はないと思い込んでいましたが、耕してくださる方に引き継ぐことができました。毎年の草刈りの負担もなくなり、気持ちが楽になりました」とのお言葉をいただいています。

3.福山市にお住まいのN様が、「貸すと返してもらえなくなるのではという不安を解消し、畑を貸し出せた事例」

お客様の相談内容

査定物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福山市にお住まいの60代のN様です。
先日お父様が亡くなり、お祖父様の代から受け継がれてきた畑を相続されました。

N様は会社勤めをされており、ご自身で耕すことはできません。
それでも「自分の代で手放してしまうのは忍びない」という思いが強く、売却は考えていませんでした。

そこで「耕してくれる方に貸せばよいのでは」と考えられたのですが、ひとつ気がかりがありました。
以前、知り合いから「一度貸した田が、返してほしいと言っても返ってこなかった」という話を聞いていたのです。

将来お子様が使いたいと言い出すかもしれない。それなのに、貸したまま戻らなくなるのは避けたい。
そこでN様は、安心して貸せる方法があるのかを確かめるため、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

N様は、インターネットで福山市内の不動産会社を検索されました。

その中で、

• 売買だけでなく賃貸の斡旋・管理も手がけており、貸すという選択肢についても相談できそう
• 行政書士有資格者が2名在籍しており、相続の手続きについても相談できそう

以上の２点を理由に、フジホームに相談することにしました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様は「畑は残したいが、貸したまま戻らなくなるのは困る」とお考えでした。
そこで弊社では、畑の査定を承るとともに、農地の貸し方による違いについてご説明しました。

1．農地は「貸し方」によって、返してもらえるかどうかが変わる

N様のご不安には、はっきりとした理由があります。
農地を直接貸した場合、その賃貸借は期間が終わっても自動的に更新される決まりになっており、返してもらうには都道府県知事の許可が必要です。耕す人を守るための仕組みですが、貸す側から見ると「返ってこない」と感じられる理由がここにあります。

一方、農地中間管理機構（農地バンク）を通して貸した場合は、この自動更新の決まりが適用されません。約束した期間が終われば、そのまま返してもらえます。

2つの貸し方を比べると、次のようになります。

【農地のまま貸す2つの方法　比較】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

なお、どちらの方法でも所有者はN様のままで、固定資産税は引き続き負担することになります。

2．「結果」

弊社ではまず畑の査定を行い、115万円という価格をお示ししました。

売った場合の価値をご確認いただいたうえで、期間が終われば返してもらえる農地中間管理機構への貸付を選ばれ、弊社で申込みの窓口や必要書類をご案内しました。

機構を通じて耕作する方に引き継がれ、契約期間は10年としています。
賃料は年間1万円ほどですが、毎年の草刈りの費用と手間がなくなり、畑は耕された状態で維持されています。

N様からは「貸したら終わりだと思い込んでいました。期間が来れば戻ってくると分かったので、迷わず決められました。子どもの代に、耕された状態で渡せます」とのお言葉をいただいています。